24 października 2024 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał istotne orzeczenie (C-347/23) dotyczące statusu konsumenta w przypadku kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakup mieszkań na wynajem. Decyzja ta może znacząco wpłynąć na sytuację kredytobiorców, szczególnie tych posiadających zobowiązania indeksowane lub denominowane do waluty obcej, takie jak popularne kredyty frankowe. Banki często próbują kwestionować status konsumenta kredytobiorców jako jeden z głównych argumentów w sporach sądowych. Jednak dobre przygotowanie do procesu minimalizuje ryzyko niekorzystnego rozstrzygnięcia, niezależnie od tego, która strona bierze udział w sporze.
Wyrok TSUE dotyczący kredytu frankowego i najmu nieruchomości
Sprawa, którą rozstrzygnął TSUE, została skierowana do Trybunału przez Sąd Okręgowy w Warszawie w trybie pytania prejudycjalnego. Kluczowym pytaniem było, czy osoba fizyczna zaciągająca kredyt hipoteczny na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem zachowuje status konsumenta zgodnie z dyrektywą 93/13/EWG. Sprawa dotyczyła małżeństwa zamieszkałego za granicą, które wzięło kredyt hipoteczny na mieszkanie w Polsce. Celem było wynajęcie mieszkania, a wpływy z wynajmu miały pokrywać raty kredytu. Co istotne, małżeństwo nie prowadziło profesjonalnej działalności w zakresie wynajmu nieruchomości ani nie posiadało innych inwestycyjnych lokali. Kredyt został wcześniej całkowicie spłacony, ale mimo to kredytobiorcy wszczęli postępowanie sądowe, kwestionując ważność umowy kredytowej.
Funkcjonalne podejście do oceny statusu konsumenta
Według TSUE, status konsumenta powinien być oceniany na podstawie podejścia funkcjonalnego, uwzględniającego rzeczywisty zamiar i charakter działań kredytobiorców, a nie jedynie sam zapis umowy. Trybunał wskazał, że osiąganie dochodu z wynajmu nieruchomości nie oznacza automatycznie, że osoba zaciągająca kredyt działa w charakterze przedsiębiorcy. Jeżeli wynajem nie jest częścią regularnej działalności gospodarczej danej osoby, może ona nadal korzystać z ochrony konsumenckiej.
Wpływ wyroku na kredyty frankowe związane z wynajmem
Orzeczenie TSUE wzmacnia pozycję kredytobiorców w sporach sądowych dotyczących kredytów powiązanych z walutami obcymi, szczególnie franków szwajcarskich. W świetle tego wyroku banki nie mogą automatycznie przyjmować, że osoba wynajmująca mieszkanie działa jako profesjonalista. Wpływa to istotnie na strategie prawne podejmowane zarówno przez kredytobiorców, jak i ich pełnomocników. Decyzja ta podkreśla, że ostateczny wynik procesu zależeć będzie od indywidualnych okoliczności każdej sprawy, ale podejście funkcjonalne znacząco zmienia balans argumentów między stronami.
Przedawnienie roszczeń w przypadku kredytu frankowego
Obie strony sporu kredytowego powinny zadbać o ochronę swoich roszczeń, biorąc pod uwagę ryzyko przedawnienia. Gdy kredytobiorcy zakwestionowali ważność umów, banki powinny natychmiast podjąć kroki, aby odzyskać wypłacony kapitał. Natomiast kredytobiorcy powinni mieć świadomość, że sądy często przyjmują, iż termin, w którym mogli dowiedzieć się o ewentualnych nieprawidłowościach w umowach kredytowych, rozpoczął się już w 2019 roku, po głośnej sprawie państwa Dziubaków. Oznacza to, że termin przedawnienia, wynoszący sześć lat, może zakończyć się wraz z końcem 2025 roku.